本日の東京都 不動産担保です
もう1つは間取りがある範囲で限定されてしまうことです。
プレハブ住宅の特徴なのですが、ニーズが多様化しているいまは、やはり難点のほうになるでしょう。
さらに外観デザインが表情に乏しく、ムードがないともいわれています。
工場生産化率が高いということは、コストダウンにつながります。
つまり標準化され、現場施工部分が少なく、工期が短いため、労務費や諸経費もかからないからです。
ルームユニットを据え付けるだけなら1日で終わるし、詰めて作業をやれば一カ月くらいで入居できます。
2週間で完成したという例もあります。
ユニット住宅とは、工場で床、壁、天井までをつくってしまう、つまり部屋単位の箱を工場でつくり、トラックで現場に運び、組み合わせた、積み重ねて一戸の住宅を完成するものです。
居間や子供室だけでなく、台所や風呂、トイレまでも工場でつくり、内装仕上げ、配線工事などすべてやってしまうのです。
まさにプレハブ住宅の代表といえる量産住宅で、通常のプレハブが、工場生産化率50％とか60％というのに対して、85％から90％と高いのが大きな特徴です。
工場生産化率が低ければ、現場施工部分が多くなるため、仕上りにバラつきがでることがありますが、その点で見れば、ユニット住宅は厳重な品質管理のもとに、ルームユニットにまでつくってしまうため安心です。
つまり何軒建てても均質な仕上りが期待できるわけです。
ただしけっこうずくめではなく、道路事情によるトラブルもあります。
つまり大きなルームユニットを積んだトラックが入る広い道路が必要です。
この点ではコンクリート住宅に似ています。
工期が短く、建て替え向きですが、現在の住まいの敷地状況を見ないと、こうした道路上のトラブルがあって不可能な場合もあります。
特に古い家ですと、狭い道路に面して建っている例が多いので注意が必要です。
道路状況、敷地状況をメーカーにあらかじめ調査してもらいましょう。
その点郊外の大規模な分譲地なら安心です。
もう1つは外観デザインですが、箱型のユニットをつくるため、屋根がフラットになります。
その不満がありましたが、最近寄せ棟や切り妻型などのニュータイプも開発されており、ユニット住宅のイメージもすっかり変わっています。
いまユニット住宅を販売しているのは、Ｓ水化学の二社が中心になっています。
通産省は昭和409年度から、毎年「プレハブ住宅に関する消費アンケート調査」を実施しています。
平成4年度の調査結果によると、次のようになっています。
まず満足度ですが「満足している」と「まあまあ満足している」を合わせると89％、前回調査と変っていません。
項目別では「間取り」「広さ」「外観」「ふろ場、洗面所、トイレ等の機能および使いやすさ」については80％前後の満足度が示されており、「インテリア」についても75％、「台所およびその使いやすさ」については73％、「収納スペースの広さ、使いやすさ」は65％の満足度となっています。
プレハブ住宅の住み心地は、非常によいことがわかります。
次に購入動機を見てみましょう。
グラフのとおり、「品質、性能がよい」が39％で、昭和53年度以来連続して一位になっています。
またここ二、3年の傾向としては「価格が割安」とする人が増えています。
在来工法の価格アップと、プレハブ住宅の合理化によるコストセーブの差が、こうした価格認識になったものと思われます。
首都圏だけでマンション在庫が約1万戸以上もあります。
これらのなかには一棟100戸のうち二戸だけ売れ残っているという物件もあります。
探して買うのは奥の手です。
というのは相当値切れるからです。
以前埼玉県で二戸だけ残っていた3300万円のマンションを、3000万円で購入した人がいます。
300万円の値引きです。
なぜ残物件は値引きをするのでしょうか。
マンション業者としてはそのほうが得だからです。
理由はたった二戸のためにチラシをまいた、新聞広告を出しする宣伝予算がないからです。
宣伝費を考えると、300万円のほうがはるかに安いからです。
しかも他の住戸に購入者が入居してくると、残戸分の管理費は払わなければならないなど、持ち出しのほうがかさむのです。
では最後の残物件をどうやって探せばよいでしょう。
友の会に入っておいて情報を流してもらう、営業マンに親しい人をつくっておいて聞く、販売中の垂れ幕を見たら何戸残っているか聞いてみる、などの努力が必要です。
変わったケースでは、新聞社の広告部の担当者、広告代理店の担当者からの情報で残物件を購入した人がいます。
彼らは毎日メーカーを回っていますから、どこに何戸残っているといった話はすぐ耳に入ります。
親しい人をつくっておくのも手です。
中古に対する偏見もなくなり、流通量も増え、公的融資や税金も緩和されてきました。
中古住宅にもそれなりの上手な探し方や現場のチェックポイントがあります。
失敗しない、卜クする入手法は私たち日本人には、他人の使った「おふる」を歓迎しない国民性があるようですが、中古住宅に対する偏見は極めて少ないといえます。
Ｓ和銀行が、同行の住宅ローンを使って中古住宅を購入した人を対象に行なったアンケート調査によると、次のような結果がでています。
中古住宅に入居して「まあよかった」67.4％、「非常によかった」12.3％と、約80％の人が満足していることがわかりました。
「よかった」理由には「思った以上に使いやすい」、「気に入った家にする楽しみがある」などをあげています。
一方、畳、壁、ふすまを補修した人はそれぞれ約40％、台所、浴室、ドアは約30％が手を入れています。
それらに要した補修費用は平均76万円でした。
中古住宅の購入者は、なんらかの手を加えて住んでいることがわかります。
また「なぜ中古住宅を選んだのか」のアンケート調査をしたＡ銀行のデータを見ると、次ページの円グラフのようになっています。
その結果、次項で述べるように「新築に比べて安かった」が二7％とトップになっています。
同じような内容の「資金不足」が12％あり、この両方を合わせると48％とほぼ半分が割安だから購入しています。
2つ目は「土地付き」が理由になっていますが、これも中古住宅による便利な土地取得のアイデアでしょう。
総理府の世論調査を見ても、「中古住宅は買いたくない」37％、「中古住宅でもよい」6一％と、中古住宅に対する抵抗感はなくなっていることがわかります。
新築に比べて割安第1の利点は安いこと。
立地条件や規模が同じなら、新築に比べ15％〜20％は安く買えます。
また売り主の事情で売り急ぐときは、言い値より安く値切ることも可能です。
立地条件がよい新築ですと一戸建て建売住宅はもちろん、マンションでも郊外へ行かないと買えませんが、中古なら市街地、都心で探せます。
また既成住宅地ですから交通や生活利便施設も整備されています。
すぐ住める青田売りとちがって、すぐに引っ越して生活が始められます。
また建築工事に伴うわずらわしさもありません。
ローンもつく中古市場の整備に伴い中古住宅の提携ローンもあり、J宅金融公庫の中古住宅融資もあります。
特に昭和58年10月からは、これまでの中古マンション融資に加えて、中古木造一戸建ても融資対象になりました。
土地代で買える便利な市街地で更地を探してもありません。
そこで土地を買うつもりで中古住宅を買う方法があります。
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